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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導 / 2025.6.10
過往房市景氣走弱時,建商為了增加銷售率、去化餘屋,預售時期打出「低首付」、「工程0付款」,交屋後也能變出「全額貸」、「零自備」,這都仰賴銀行端的支援。不動產估價師提醒,這波受限央行選擇性信用管制以及不動產放款集中度問題,難再上演建商向銀行搬錢度寒冬的花招了!
2014年、2015年房市高檔向下階段,不少建案打出「工程0付款」、自備款不足的「公司貸」,助購屋者順利買房,提升銷售,也讓後續能交屋順利。2018年北市南港甚至出現餘屋豪宅打出「全額貸」、「零自備」,只要願意買,銀行貸款到位,馬上能交屋。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出,建商從銀行搬錢,的確是房市不景氣階段的慣用的手法,但如今在央行管控以及銀行貸款緊縮之下,很難能再用這種老招了。
「以前能全額貸,是因為鑑價7~8成再搭配修繕貸款,或做假契約,很容易達到全額貸,現在還是有人想做,但做的風險太大,就不敢貿然進行了。」陳碧源說,過往餘屋貸款成數高,建商也能找人頭戶購買,有了資金活水,建商就能續命,撐過不景氣。
現在餘屋貸款只剩下3成,銀行也會查資金來源,風險太大之下,建商也盡量減少這樣的操作;同樣的,土地現在也難再增貸,容積移轉貸款也限縮,加上現在自住購屋者的交屋貸款,銀行也確實執行收支比,整體的貸款利率提升、排撥時間拉長,也會影響建商交屋週轉。
陳碧源說,中大型上市建商可從股市籌資,但中小型建商因資金來源受限在自有資金,面臨的挑戰比較大。他表示,預售屋價格目前朝向收斂,第一階段是「騙你價格往下掉」,先測試水溫,而交屋中的建案價格會比較亂,有些投資客有賺就跑,但整體市場的房價衝擊與轉變,可能還沒那麼快。(好房網News)
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